Hypotheekberekening — wat kun je lenen?

Een complete indicatie op basis van de normen van 2026. Vul stap voor stap in — bij elk veld staat een ⓘ met uitleg. Via de balk hierboven kun je altijd vooruit en terug.

Starter: je koopt je eerste woning of hebt geen woning om te verkopen. Doorstromer: je hebt al een woning die je (meestal) verkoopt — dan rekenen we de overwaarde mee.
Koop je samen? Dan tellen beide inkomens voor 100% mee. Alleen kopen geeft recht op een extra leenbedrag van € 17.000 (alleenstaandentoeslag).
Hoe lang staat je rente vast? Bij 10 jaar of langer toetsen we met de werkelijke rente. Korter dan 10 jaar (of variabel) schrijft de wet een toetsrente van 5% voor.
De rente die je verwacht te betalen. Voor een indicatie kun je een actuele marktrente aanhouden (bijv. rond 4%). Bij < 10 jaar vast rekenen we sowieso met 5% toetsrente.
Nationale Hypotheek Garantie kan tot een koopsom van € 470.000 (€ 498.200 mét energiemaatregelen). Je betaalt 0,4% borgtochtprovisie, maar krijgt meestal een lagere rente. We tonen NHG naast de vrije markt.
Optioneel. Laat leeg → we rekenen met een indicatieve NHG-korting van 0,5% op je hypotheekrente. Wil je een exacte NHG-rente van een geldverstrekker gebruiken? Vul die hier in.

Inkomen van persoon 1.

We gebruiken je geboortedatum voor twee dingen: de startersvrijstelling overdrachtsbelasting (jonger dan 35) en de pensioentoets — kom je binnen 10 jaar bij de AOW-leeftijd (67), dan vragen we ook je te bereiken pensioen.
Loondienst (vast): vast contract óf intentieverklaring voor een vast contract → we gebruiken het inkomen van je werkgeversverklaring. Loondienst (tijdelijk): tijdelijk contract zonder intentie → we kijken naar het gemiddelde loondienst-inkomen van de afgelopen 3 jaar. Ondernemer: ZZP/IB of DGA → je vult je cijfers in. Al met pensioen? Kies "vast" en vul je totale bruto jaarinkomen incl. AOW in.
Het bruto jaarinkomen van je werkgeversverklaring: vast brutoloon + vakantiegeld + vaste eindejaarsuitkering/13e maand. Bij een intentieverklaring voor een vast contract mag je dit inkomen gebruiken.

Gemiddelde van de laatste 3 jaar (uit je jaaropgaven).

2025
2024
2023

Winst (vóór belasting) per jaar, uit je aangifte inkomstenbelasting.

2025
2024
2023

Per jaar je DGA-salaris én de winst vóór belasting van je bv('s).

2025
2024
2023
Je zit binnen 10 jaar van de AOW-leeftijd, daarom toetsen we ook je inkomen ná pensionering. Je verwachte pensioen bovenop de AOW vind je op www.mijnpensioenoverzicht.nl bij "te bereiken pensioen". De AOW rekenen wij al standaard mee — die hoef je niet in te vullen.

Inkomen van persoon 2.

Voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting (jonger dan 35) en de pensioentoets (binnen 10 jaar van de AOW-leeftijd vragen we je te bereiken pensioen).
Loondienst (vast): vast of intentie vast → inkomen van de werkgeversverklaring. Loondienst (tijdelijk): gemiddelde van de afgelopen 3 jaar. Ondernemer: ZZP/IB of DGA. Al met pensioen? Kies "vast" en vul je totale bruto jaarinkomen incl. AOW in.
Bruto jaarinkomen van de werkgeversverklaring: vast brutoloon + vakantiegeld + vaste eindejaarsuitkering.

Gemiddelde van de laatste 3 jaar (uit je jaaropgaven).

2025
2024
2023

Winst (vóór belasting) per jaar, uit je aangifte inkomstenbelasting.

2025
2024
2023

Per jaar je DGA-salaris én de winst vóór belasting van je bv('s).

2025
2024
2023
Je zit binnen 10 jaar van de AOW-leeftijd. Je te bereiken pensioen (bovenop de AOW) vind je op www.mijnpensioenoverzicht.nl. De AOW rekenen wij al standaard mee.

Lopende leningen en verplichtingen verlagen je leenruimte. Laat leeg of kies 0 als het niet van toepassing is.

Tel alles mee dat bij het BKR geregistreerd staat: doorlopend krediet, creditcard met gespreid betalen, persoonlijke lening, private lease, telefoonkrediet. Per lening vul je de gegevens in.
Lening 1
Doorlopend krediet / creditcard: er telt 2% van de kredietlimiet per maand als last. Persoonlijke lening: het werkelijke maandbedrag telt (vul het in, of laat ons het berekenen uit hoofdsom + rente + looptijd). Private lease: het maandbedrag telt volledig mee.
Bij doorlopend krediet of creditcard: de limiet (niet het openstaande saldo). Bij een persoonlijke lening: de oorspronkelijke hoofdsom.
Het maandbedrag dat je betaalt (persoonlijke lening of private lease). Laat je dit leeg bij een persoonlijke lening, dan berekenen we het uit hoofdsom + rente + looptijd.
Lening 2
Lening 3
Studielening (DUO)
De oorspronkelijke studieschuld bij de start van het aflossen (zie Mijn DUO). Wij berekenen daaruit het wettelijke maandbedrag — dat kan afwijken van wat je werkelijk betaalt (bijv. bij draagkrachtkorting of extra aflossen).
Leenstelsel (gestudeerd vanaf sept. 2015): aflossen in 35 jaar. Oud stelsel (vóór 2015): 15 jaar.
De actuele rente op je studielening (zie Mijn DUO of duo.nl). De rente staat telkens 5 jaar vast.

Partneralimentatie die je betaalt, per maand. Kinderalimentatie hoef je hier niet altijd op te geven — vraag dit na bij je adviseur.
Betaal je erfpacht voor de grond? Vul de canon in en kies per maand of per jaar. Dit telt als woonlast en verlaagt je leenruimte. Afgekochte erfpacht laat je leeg.

Je huidige woning(en) — de overwaarde telt mee als eigen inbreng. Verkoop je nog niet? Dan kun je (een deel van) de overwaarde overbruggen.

Verkoop je twee woningen (bijvoorbeeld omdat jij en je partner elk een woning inbrengen)? Kies 2. We tellen de overwaarde van beide woningen mee en kunnen ze allebei overbruggen.
Woning 1
De prijs waarvoor je je huidige woning verwacht te verkopen (of de getaxeerde waarde).
Het bedrag dat nog openstaat op je huidige hypotheek. Verkoopprijs − restschuld = je overwaarde. Is de restschuld hoger dan de verkoopprijs, dan is er een restschuld.
Is je huidige woning nog niet verkocht, dan rekenen geldverstrekkers prudent met ±90% van de verwachte verkoopprijs minus de restschuld als overbrugbare overwaarde. Bij een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst telt 100% van de overwaarde. Indicatief — per geldverstrekker anders.
De bruto maandlast die je nu voor je huidige hypotheek betaalt. Zolang je oude woning nog niet is verkocht, lopen deze lasten dóór bovenop de nieuwe hypotheek én de overbruggingsrente — de dubbele lasten. Alleen voor de indicatie; verlaagt je maximale hypotheek niet.
Woning 2
De prijs waarvoor je je huidige woning verwacht te verkopen (of de getaxeerde waarde).
Het bedrag dat nog openstaat op je huidige hypotheek. Verkoopprijs − restschuld = je overwaarde. Is de restschuld hoger dan de verkoopprijs, dan is er een restschuld.
Is je huidige woning nog niet verkocht, dan rekenen geldverstrekkers prudent met ±90% van de verwachte verkoopprijs minus de restschuld als overbrugbare overwaarde. Bij een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst telt 100% van de overwaarde. Indicatief — per geldverstrekker anders.
De bruto maandlast die je nu voor je huidige hypotheek betaalt. Zolang je oude woning nog niet is verkocht, lopen deze lasten dóór bovenop de nieuwe hypotheek én de overbruggingsrente — de dubbele lasten. Alleen voor de indicatie; verlaagt je maximale hypotheek niet.
Optioneel: een eventuele restschuld die je wilt meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Verhoogt de benodigde hypotheek.
Overbrugging
Het percentage van de (verwachte) verkoopprijs minus de restschuld dat je mag overbruggen zolang de woning nog niet verkocht is. Veel geldverstrekkers hanteren 90%, sommige 95%. Een al verkochte woning (koopovereenkomst) telt altijd 100%.
Optioneel. Wil je het overbruggingsbedrag zelf bepalen (bijvoorbeeld zoals de geldverstrekker het heeft toegezegd)? Vul het hier in — dan gebruiken we dat bedrag in plaats van de berekening. Laat leeg om het automatisch te berekenen.
Optioneel. De rente over het overbruggingskrediet. Laat leeg → we rekenen met je hypotheekrente. De overbruggingsrente ligt in de praktijk vaak iets hoger en verschilt per geldverstrekker.

Bestaande hypotheek / oversluiten
Heb je een lopende hypotheek die je wilt meenemen (je huidige rente behouden via de meeneemregeling — geen boeterente) of oversluiten (aflossen en opnieuw afsluiten — dan kan er boeterente zijn)? We rekenen een indicatie. Niet van toepassing? Kies "geen".
Het bedrag dat nog openstaat op de hypotheek die je wilt meenemen of oversluiten.
De rente die je nu op deze hypotheek betaalt. Ligt die hoger dan de nieuwe hypotheekrente, dan kan oversluiten besparen (maar kost het mogelijk boeterente).
Hoeveel jaar staat je rente nog vast? Over die periode berekenen we het renteverschil en de indicatieve boeterente (contante waarde van het verschil).
Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks een deel boetevrij extra aflossen (vaak 10%, soms 20% van de oorspronkelijke hypotheek). Dat deel telt niet mee voor de boeterente. We vullen dit automatisch met het beleid van de geldverstrekker zodra die koppeling beschikbaar is; je kunt het zelf aanpassen.

De financieringsopzet: wat heb je nodig en wat breng je zelf in?

Bestaande bouw: je betaalt overdrachtsbelasting (2%, of 0% met de startersvrijstelling). Nieuwbouw (v.o.n.): vrij op naam — géén overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte zijn al inbegrepen.
De koopprijs uit de koopovereenkomst (kosten koper), of bij nieuwbouw de vrij-op-naamprijs (incl. eventueel meerwerk).
De getaxeerde marktwaarde. Je hypotheek mag maximaal 100% van deze waarde zijn (106% bij verduurzaming). Meestal gelijk aan de koopsom — laat anders leeg, dan gebruiken we de koopsom.
Het energielabel van de woning (zie de verkoopadvertentie of EP-online.nl). Een beter label geeft extra leenruimte op je inkomen, omdat je lagere energielasten verwacht.
Bedrag dat je wilt meefinancieren voor verduurzaming (isolatie, warmtepomp, zonnepanelen). Hiermee mag je tot 106% van de marktwaarde lenen; het extra deel moet je aan de maatregelen besteden.

Spaargeld dat je zelf inbrengt. Handig voor de kosten koper, die je niet mag meefinancieren. Verlaagt de benodigde hypotheek.
Leningdelen
Je kunt de hypotheek splitsen in leningdelen met elk een eigen rentevastperiode, rente en aflosvorm. De gewogen toetsrente van alle delen bepaalt in welke renteband je valt — en dus je maximale hypotheek. Een deel korter dan 10 jaar vast wordt getoetst op 5%.
Leningdeel 1
Bedrag (rest van de hypotheek)—

Annuïteit: elke maand hetzelfde bedrag. Lineair: vaste aflossing, dalende maandlast. Beide met renteaftrek. Aflossingsvrij: alleen rente, geen renteaftrek (box 3), max 50% van de woningwaarde — getoetst op de aparte normtabel (Tabel 3/4).

Financieringsopzet
Benodigde hypotheek—

Maximale hypotheek
—
Vrije markt
—
Met NHG
—
Max. hypotheek per rentevaste periode

Korter dan 10 jaar vast → wettelijke toetsrente 5,0%; vanaf 10 jaar → de (verwachte) marktrente. Een langere rentevastperiode geeft vaak een hogere maximale hypotheek, omdat de toetsrente lager is.

Financieringsopzet
Benodigde hypotheek—

Maandlasten (indicatie)
Bruto / maand
—
Netto / maand
—

Netto = eerste-jaars maandlast na hypotheekrenteaftrek (37,56% over het box-1-rentedeel) minus eigenwoningforfait (0,35% van de WOZ-waarde; boven € 1.350.000 geldt het hoge tarief). Bij annuïteit daalt het voordeel daarna geleidelijk. Fiscale tarieven wijzigen jaarlijks — geen fiscaal advies.

Vergelijk aflosvormen (bruto/maand)
Annuïteit
—
Lineair (jaar 1)
—
Aflossingsvrij
—
Andersom: hypotheek uit je gewenste maandlast
Vul in wat je maximaal per maand wilt betalen (annuïteit) en kies bruto of netto — dan rekenen we het bijbehorende hypotheekbedrag terug, op basis van je ingevulde hypotheekrente. Indicatief: bij annuïteit daalt het belastingvoordeel in latere jaren.
Daarbij past een hypotheek van
—
Overbrugging (indicatief)

Indicatief. De overwaarde telt al mee als eigen inbreng; het overbruggingskrediet maakt dat geld beschikbaar zolang je huidige woning nog niet is verkocht. In die periode betaal je dubbele lasten: de nieuwe hypotheek, je huidige hypotheek én de overbruggingsrente. Bedrag en rente verschillen per geldverstrekker.

Bestaande hypotheek / oversluiten (indicatief)

Grove indicatie. De boeterente is de contante waarde van het renteverschil over je resterende rentevastperiode, berekend over de restschuld; de werkelijke boete verschilt per geldverstrekker (o.a. dalende restschuld en boetevrije ruimte). We vergelijken met de ingevulde hypotheekrente. Geen advies.

Dit is het wettelijk maximum. Of dat ook verantwoord is, hangt af van je uitgavenpatroon en van wat er gebeurt bij arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden of het einde van een relatie. Daar kijkt je adviseur graag met je naar.

Zo kan de adviseur het gesprek voorbereiden op jouw situatie. Dit gaat alleen mee als je doorklikt naar een afspraak; je ingevulde gegevens blijven op je eigen apparaat.
Laat ASK Advies meerekenen Plan een gratis adviesgesprek

Snelle indicatie op basis van de toetsnormen 2026 (NIBUD / Tijdelijke regeling hypothecair krediet, NHG-grens € 470.000, overdrachtsbelasting/startersvrijstelling). Geen advies, geen aanbod en geen toezegging; werkelijke acceptatie verschilt per geldverstrekker. De NHG-rente is indicatief. Je invoer wordt niet naar ons verstuurd; "bewaren op dit apparaat" slaat je gegevens alleen lokaal in je eigen browser op.